【新サイトのお知らせ】
当サイト「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」はリニューアルし、
新サイトに移転しました。移転先のURLはこちらです。
　 http://www.reifa.jp/
どうぞ宜しくお願い致します。

2.5 長期予想グラフ

　長期予想グラフは、物件を20年間保有し続けることを想定した場合の各種グラフです。
　これらのグラフにより、キャッシュフローやDCR(借入償還余裕率)・BER(損益分岐入居率)等の長期に渡る傾向を把握し、入力シートで設定した保有期間の妥当性を検討することが出来ます。

① 運営からの税引前・税引後キャッシュフロー
BTCFo(Before-Tax Cash Flow from operation：運営からの税引前キャッシュフロー）は、課税所得に対する税金を支払う前に残るキャッシュフローです。
また、ATCFo(After-Tax Cash Flow from operation：運営からの税引後キャッシュフロー）は、課税所得に対する税金を支払った後に残るキャッシュフローです。（このときの税金額は、所得税・住民税の合計を指しており、固定資産税・都市計画税は既にOPEx(運営費)に含まれています。）

② DCR(借入償還余裕率)
DCRは、ADS（元利返済額）に対するNOI（純営業収益）の比率です。DCRが大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなります。一般的には1.3以上を目安と考えます。このグラフにより、物件を長期保有した場合の借入金返済の安全度を確認することが出来ます

③ BER(損益分岐入居率)
BERはOPEx（運営費用）とADS（元利返済額）の合計額のGPI（総潜在収入）に対する比率で、各年度のOPExとADSの合計をカバーするためには空室率をいくらまで許容できるか等を判断するための指標です。一般的には70%以下を目安と考えます。このグラフにより、物件を長期保有した場合の運営の安定性を確認することが出来ます。

④ LTV(借入金割合)
LTVは借入金額の物件価格に対する割合です。一般的に物件購入時のLTVは、60～80%を目安と考えます。このグラフにより、物件を長期保有した場合のローン残高の推移を把握することが出来ます。

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